Kan ulike faktorer i nye fortettingsprosjekter utløse gjennomtrekk av eiere?

Abstract

Gjennom studiet har vi vært innom flere ulike tema, og fått en innføring i hva fagfeltet areal- og eiendom består av. Større områder som skal transformeres til å få en helt annen funksjon enn tidligere var spesielt spennende. Vi ønsket derfor å sette oss mer inn i problemstillinger knyttet til slike områder og valgte å se på fortettingsprosjekter i transformasjonsområder. Formålet med masteroppgaven har vært å undersøke om det er gjennomtrekk av førsteomsetning i utvalgte prosjekt, samt å se på hvordan disse prosjektene fungerer i praksis. Vi ønsket å se om det var noen særtrekk ved prosjektene eller nærområdene som gjorde at eiere beholdt leilighetene eller solgte etter kort tid. Med bakgrunn fra dette valgte vi to prosjekter fra ulike bydeler i Oslo. Begge prosjektene vi har sett på er lokalisert i tidligere industriområder som i dag er under utvikling til å bli nye bydeler i Oslo. Følgende problemstilling blir undersøkt: Problemstilling 1 Eier folk leilighetene over tid eller er det mye gjennomtrekk? Problemstilling 2 Har ulike funksjoner som tilgang til grøntarealer, offentlige tjenester, butikker og kollektivtransport noe å si for alderssammensetningen i prosjektene og hvor mye gjennomtrekk som forekommer? Problemstilling 3 Er gjennomtrekk av førsteomsetning i fortettingsområder en indikator på hvor godt området er utviklet? Oppgaven er utført som en metodetriangulering. Den kvantitative analysen er et resultat av data innhentet for Løren, Hasle og Ensjø i perioden 2017 - 2022 med hensyn til kjøp og salg. Den kvalitative analysen består av en gjennomgang av prosjektene Tiedemannsfabrikken 1 og Vinslottet, og innebærer en grundig vurdering av prosjektene. Resultatene vi har kommet fram til under arbeidet med oppgaven er nokså annerledes det vi hadde sett for oss i forkant. Vi hadde en formening om at prosjektene ville ha enda tydeligere forskjeller, men så at de i utgangspunktet ganske like. Vi avdekket blant annet at snittalderen på eierne i begge prosjektene var mye høyere enn det vi i utgangspunktet trodde at de ville være, men også at de yngre eier lengst. Studien viser at det er minst gjennomtrekk av de største leilighetene, og at ulike funksjoner som uteområder, lekeplasser, og tilknytning til ulike funksjoner ikke har så stor innvirkning på gjennomtrekk av eiere. Selv om disse funksjonene ikke så ut til å påvirke gjennomtrekk av eiere i prosjektene ser de likevel ut til å ha en innvirkning på hvilke aldersgrupper som velger å kjøpe leilighet. Studien gir også et bilde av at det er de minste leilighetene som er dyrest å kjøpe hvis vi ser på m2 pris. Det er likevel de leilighetene som kan ses på som “mellomstore” som har høyest gjennomtrekk. Dette ser ut til å være de mest utfordrende leilighetene å finne seg til rette i.

During the study, we visited several different topics, and got an introduction to what the field of land and property consists of. Larger areas that are to be transformed to have a completely different function than before were particularly exciting. We therefore wanted to familiarize ourselves more with issues related to such areas and chose to look at densification projects in transformation areas. The purpose of the master's thesis was to examine whether there is turnover in initial transactions and how these projects function in practice. We wanted to investigate if there were any specific factors that influenced whether owners chose to stay or move. Based on this, we selected two projects from different districts in Oslo. Both projects were former industrial areas undergoing development to become new upcoming neighborhoods in Oslo. The following research questions are being investigated: Research Question 1: Do people own their apartments over time or is there a lot of turnover? Research Question 2: Do different features such as access to greener areas, public services, shops, and public transportation have an impact on the age composition of the projects and the extent of turnover? Research Question 3: Is turnover in first-time sales in densification areas an indicator of how well the area is developed? The thesis has been carried out as a triangulation method. The quantitative analysis is a result of data obtained for Løren, Hasle and Ensjø in the period 2017 - 2022 with regard to purchases and sales. The qualitative analysis consists of a review of the projects Tiedemannsfabrikken 1 and Vinslottet, and involves a thorough assessment of the projects. The results we have arrived at during the work on the thesis are quite different from what we had envisioned beforehand. We had a hunch that the projects would have even clearer differences, but saw that they were basically quite similar. Among other things, we discovered that the average age of the owners in both projects was much higher than what we initially thought they would be, but also that the younger owners have been the longest owners. The study shows that the largest apartments have the least turnover, and that various functions such as outdoor areas, playgrounds, and connections to various functions do not have such a large impact on turnover. Although these functions did not seem to affect the turnover of owners in the projects, they still seem to have an impact on which age groups choose to buy an apartment. The study also shows that it is the smallest apartments that are the most expensive to buy if we look at the m2 price. Nevertheless, it is the apartments that can be seen as "medium-sized" that have the highest draft. These seem to be the most challenging apartments to settle into.