Økt velbehag i gamle borettslag - En studie om fortetting og oppgradering av eldre borettslag i Bergen

Abstract

Et knippe eldre borettslag i Bergen har de siste årene vurdert sitt eget fortettingspotensial. Med større oppgraderings- og ombyggingsprosjekter på trappene har mulighetene til å fortette egen eiendomsmasse blitt sett på som en alternativ finansieringskilde. I denne oppgaven undersøkes hvordan eldre borettslag i Bergen, som på et tidspunkt har vurdert eller gjennomført fortetting, vurderer potensialet og deler erfaringene de har gjort seg i prosessen. Felles for alle er at fortettingen hadde som mål å bidra med ekstra kapital til oppgradering og ombygging, der borettslagene vil få økte kvaliteter når det kommer til blant annet energieffektivisering, estetikk eller universell utforming. Oppgaven er utformet som en casestudie der det er inkludert fem borettslag fra ulike bydeler i Bergen. Representanter fra styrene i de respektive borettslagene har stilt til intervju og delt sine erfaringer fra prosjektene. I Fyllingsdalen er man i gang med områdereguleringsarbeid som tar sikte på å legge til rette for fortetting av borettslagene der. Oppgavens funn tilsier at forutsetningene i det enkelte borettslag har mye å si for gjennomføringen av fortettingsprosjektene. Bygningsmassens utforming begrenser i hvilken grad man kan bygge på fellesareal, bygge på nye etasjer eller gjøre om fellesrom til nye leiligheter. Det økonomiske bidraget fortetting fører med seg kan beskrives som usikkert, og er en viktig forutsetning for om man ønsker å gå videre med prosjektet. Flere av casene opplevde lavere gevinst enn de opprinnelig så for seg. Bidraget beskrives likevel som nødvendig for å få tilført bygningsmassen ytterligere kvaliteter. For å få gjennomslag på generalforsamlingen avhenger forslaget av å fordele godene og ulempene prosjektet fører med seg på en rettferdig måte. Til slutt har vi avdekket at kommunens politikere kan ha hevet terskelen for forettingsvilligheten i flere av byens borettslag. Stridigheter mellom parkeringskrav og fortetting har satt en stopper for ett av de undersøkte fortettingsprosjektene. Funnene tyder på at dette kan ha hatt ringvirkninger på andre borettslag utenfor denne casestudien.

A number of older housing cooperatives in Bergen have in recent years assessed their own densification potential. With major upgrade and enhancement projects on the way, the opportunities to densify their own property have been seen as an alternative source of funding. This thesis examines how older housing cooperatives in Bergen, which at some point have assessed or carried out densification, evaluate their potential and share the experiences they have gained in the process. Common to all is that the densification aimed to contribute with extra capital for upgrading and rebuilding, where the housing cooperatives will have increased qualities when it comes to energy efficiency, aesthetics or universal design. The thesis is designed as a case study which includes five housing cooperatives from different districts in Bergen. Representatives from the boards of the respective housing cooperatives shared their experiences from the projects. In Fyllingsdalen, area regulation work is underway which aims to facilitate the densification of the housing cooperatives there. The findings of the thesis indicate that the prerequisites in the individual housing cooperatives have a lot to say for the implementation of the densification projects. The design of the building stock limits the extent to which one can build on common areas, build new floors or convert common rooms into new apartments. The financial contribution that densification entails can be described as uncertain, and is an important prerequisite for whether one wants to proceed with the project. Several of the cases experienced lower profits than they originally envisioned. The contribution is nevertheless described as necessary in order to add additional qualities to the building stock. In order to have an impact at the general assembly, the proposal depends on distributing the benefits and disadvantages that the project entails in a fair way. Finally, we have revealed that the municipality's politicians may have raised the threshold for densification willingness in several of the city's housing cooperatives. Conflicts between parking requirements and densification have put an end to one of the investigated densification projects. The findings suggest that this may have had ripple effects on other housing cooperatives outside this case study.