Eiendomsutvikling langs Bybanen i Bergen: sentrale faktorer i utvikleres beslutningsgrunnlag

Abstract

Bakgrunnen for denne oppgaven har vært å avdekke hvordan beslutnings- og vurderingsprosessen av tiltenkte eiendomsutviklingsprosjekter blir gjort. Dette innebærer å finne frem til vurderingsmomenter og undersøke vektleggingen av disse momentene hos aktøren. I Norge betegner man sammenhengen mellom eiendomsutvikling og byutvikling som en konkurransebasert utvikling. Dette innebærer at man har en situasjon der mange ulike private og offentlige aktører gradvis former byen gjennom utbygningen av små og store byggeprosjekter (Nordahl et al, 2011). Hvilke tomter som blir valgt ut er da helt sentralt for den byutviklingen som vil foregå. Det var dette fenomenet som sammen med interessen for transport-orientert byutvikling i Bergen som innledningsvis vekket interessen for forskningsspørsmålet og problemstillingen «Hvordan bestemmer offentlige og private aktører seg for utviklingseiendom langs Bybanen? Hvilke faktorer påvirker deres beslutning?» For å besvare dette har vi benyttet oss av litteratursøk og kvalitative intervjuer. Selve intervjuene er gjort som et semi-strukturert intervju for å la intervjuobjektet få fortelle mest mulig om sine erfaringer og dele den kunnskapen de besitter omkring utvelgelsen av tomter i tidligfasen. Det ble gjennomført totalt 6 intervjuer, der utvalget besto av 4 private utviklingsaktører og 2 offentlige aktører. Det ble vurdert som viktig å ikke bare få de private aktørenes tanker, men også det offentliges innspill på problemstillingen. Litteratursøket består av informasjon rundt transport-orientert byutvikling, byutvikling i Bergen, eiendomsutvikling og forhold rundt innledende beslutningsvurderinger hva angår avgjørelsen om en tomt skal utvikles eller ikke. På bakgrunn litteratursøket ble det lagd en konseptuell modell som anga vurderingsmomenter ved et utviklingsprosjekt. Den besto av tre hovedkrefter med underkategorier, som vi avdekket virket inn på utviklers avgjørelse om å utvikle en tomt. De tre kreftene er: - Krefter knyttet til lokalisering - Eksterne sosio-økonomiske krefter - Interne krefter hos utviklingsaktøren Etter intervjuene ble det av intervjuobjektene konkludert med at modellen var fornuftig og forklarende på prosessen. Det ble på bakgrunn av funnene i tillegg introdusert en fjerde kraft som spesifiserer at hele prosessen preges av de menneskene som er involvert i prosessen. Mennesker kan vurdere forskjellig om en og samme tomt, risiko, politikk osv. Disse forskjellige vurderingene kan både foregå internt hos aktøren og hos de eksterne aktørene som er involvert i undersøkelsen av en tomt. Det er da en rekke personavhengige krefter som preger hele vurderings- og beslutningsprosessen, i tillegg til de tre andre kreftene. De momentene som ble avdekket som mest innflytelsesrike på utvikler når en trer inn i den enkelte aktørs sted og undersøker beslutningsgrunnlaget deres, var politisk klima, lokasjon, markedskrefter, bedriftspolicy og regulering og lovverk. Politisk klima, markedskrefter og regulering og lovverk stammer fra de eksterne sosio-økonomiske kreftene, mens lokasjon er en samlebetegnelse for alle forholdene knyttet til krefter fra lokalisering. Bedriftspolicyen og strategi tilhører de interne kreftene hos aktøren. Alle disse momentene fremstod som viktige holdepunkter å undersøke nøye før en tok en beslutning om å utvikle eller ikke. Vi fant likevel ut at utvelgelsen av tomter er en komplisert og sammensatt prosess med mange påvirkningsfaktorer. Hver enkelt tomt vil ha unike karakteristikker og forskjellige krefter som drar utvikler i forskjellige retninger. Det er derfor ikke gitt at det som var en stor påvirkningskraft i vurderingen av et prosjekt, vil være det i det neste. Dette gjør at alle kreftene med tilhørende underkategorier vil være viktig å avklare før en fatter en beslutning. Trer vi ut av den enkelte aktørens sko, og betrakter utviklingen rundt Bybanen som en helhet, så mener vi å ha avdekket at utviklingen av eiendommer langs Bybanen koker ned til et spørsmål om tilgjengelighet av tomter på markedet. Vi har avdekket en vinnerkombinasjon som tomtene med tilknytning til Bybanen besitter. Vår vinnerkombinasjon består av: - Positive lokaliseringskrefter - Politisk klima som ønsker utvikling i dette området - Overordnet regulering som avsetter området til utbyggingsformål - En beliggenhet som markedet responderer på Denne kombinasjonen gjør tomter rundt Bybanen svært lukrative å utvikle, og tiltrekker seg dermed mange aktører. Dette mangfoldet av aktører gjør at til slutt vil det finnes minst én som er villig til å utvikle de eiendommene som dukker opp på markedet. Det er likevel et forbehold om at tomten egner seg for utvikling og er uten bristende forutsetninger som grunnforurensing og kulturminner på stedet som gjør den uegnet som prosjekt. Det er denne vinnerkombinasjonen rundt Bybanen som Bergen kommune i stor grad har skapt, som vi mener driver byutviklingen til å foregå langs bybanetraséen og bidrar til ønsket om transportorientert byutvikling, bærekraftig mobilitet og kompakt utvikling.

The background for this master thesis has been to uncover how the decision-making and assessment process of intended projects is done. This means finding assessment factors and examining the emphasis of these factors on the development actor. In Norway, the connection between real estate development and urban development is described as a competition-based development. In this concept, it is added that one has a situation where many different private and public actors gradually shape the city through small and large construction projects (Nordahl et al, 2011). Which plots are selected is then crucial for the urban development that will take place. It was this phenomenon which, together with the interest in transport-oriented development in Bergen, initially aroused interest in the research question "How do public and private actors decide on development property along the light rail? What factors influence their decision?". To answer this, we have used a literature study and qualitative interviews. The interviews themselves are done as a semi-structured interview to allow the interviewee to tell as much as possible about their experiences and share the knowledge they possess about the selection of plots in the early phase. A total of 6 interviews were conducted, where the sample consisted of 4 private development actors and 2 public actors. It was considered important to not only get the thoughts of the private actors, but also the public actors input on the issue. The literature study consists of information about transport-oriented development, urban development in Bergen, real estate development and matters concerning initial decision assessments regarding the decision whether a plot is to be developed or not. Based on the literature study, a conceptual model was created that stated the assessment aspects of a development project. It consisted of three main forces with subcategories, which we uncovered influenced the developer's decision to develop a plot. The three forces are: - Forces related to localization - External socio-economic forces - Internal forces within the development actor After the interviews, the interviewees concluded that the model was sensible and explanatory of the process. Based on the findings, a fourth force was also introduced, which specifies that the entire process is characterized by the people involved in the process. People can assess differently about one and the same plot, risk, policy, etc. These different assessments can take place both internally within the actor and with the external actors involved in the investigation of a plot. There are then a number of person-dependent forces that characterize the entire assessment and decision-making process, in addition to the other three forces. The factors that were revealed to be most influential on the developer when one enters the place of the individual actor and examines their decision basis, were political climate, location, market forces, corporate policy, regulation and legislation. Political climate, market forces and regulation and legislation originate from the external socio-economic forces, while location is a collective term for all the conditions associated with forces from localization. Company policy and strategy belongs to the internal forces of the player. All of these factors appeared to be important to examine carefully before making a decision whether to develop or not. Nevertheless, we found that the selection of plots is a complicated and complex process with many influencing factors. Each plot will have unique characteristics and different forces that pull the developer in different directions. It is therefore not a given that what was a major influence in the assessment of one project, will be in the next. This means that all the forces with associated subcategories will be important to clarify before deciding. If we step out of the individual actor’s shoes, and consider the development around the Bergen Light Rail as a whole, we believe we have discovered that the development of properties along the Bergen Light Rail boils down to a question of the availability of plots on the market. We have uncovered a winning combination that the plots connected to the Bergen Light Rail possess. Our winning combination consists of: - Positive localization forces - Political climate that wants development in this area - General regulation that sets aside the area for development purposes - A placement to which the market responds This combination makes plots around the Bergen Light Rail very lucrative to develop, and thus attracts many development actors. This diversity of actors means that in the end there will be at least one who is willing to develop the properties that appear on the market. It is nevertheless a proviso that the site is suitable for development and is without deficient conditions such as ground pollution and cultural monuments on the site that make it unsuitable as a project. It is this winning combination around the Bergen Light Rail that Bergen municipality has largely created, which we believe drives urban development to take place along the Bergen Light Rail’s route and contributes to the desire for transport-oriented development, sustainable mobility and compact urban development.